Hvad er en situationsplan?

Hvad er en situationsplan?

En situationsplan er en oversigtstegning af din ejendom set direkte oppefra, der viser bygningens præcise placering på grunden. Den viser ikke rummenes indretning – det gør plantegningen – men i stedet bygningens placering og dens afstandsforhold til omgivelserne: skellinjer, nabobebyggelse, veje og eksisterende bygninger på grunden.

Kommunen bruger situationsplanen til at vurdere, om dit projekt overholder de afstandskrav og bebyggelsesprocentkrav, der følger af Bygningsreglementet BR18 og den lokale lokalplan. Det er det første dokument, sagsbehandleren kigger på – og en forkert eller ufuldstændig situationsplan er en af de hyppigste årsager til, at en byggesag sendes retur.

Hvad skal en situationsplan indeholde?

En korrekt og komplet situationsplan indeholder typisk følgende elementer:

• Matrikelgrænser (skel) – præcise skellinjer for din ejendom hentet fra matrikelregistret
• Eksisterende bygninger – alle nuværende bygninger på grunden, med angivet areal og placering
• Den nye bebyggelse – den ansøgte bygning tegnet ind i sin præcise placering
• Afstande til alle skellinjer – fra den nye bygnings ydervæg til hvert skel, typisk mindst 2,5 meter ifølge BR18
• Afstand til vejmidte – hvis ejendommen grænser op til en offentlig vej
• Bebyggelsesprocent – beregnet ud fra bebygget areal og grundareal
• Nordpil – orientering af grunden i forhold til verdenshjørnerne
• Målforhold – typisk 1:500 eller 1:200 afhængigt af grundens størrelse
• Matrikelnummer og adresse

For projekter, der indebærer terrænændringer, kan kommunen desuden kræve, at situationsplanen viser eksisterende og planlagt terræn med højdekurver eller koter.

Situationsplan ved tilbygning

Til en tilbygning skal situationsplanen vise både det eksisterende hus og den planlagte tilbygning. Det eksisterende hus tegnes normalt i en lys grå tone, mens det nye markeres tydeligt i sort eller en fremhævet farve. Alle afstande fra tilbygningens ydervæg til skel skal angives.

Situationsplan ved nybyggeri

Ved nybyggeri på en tom grund starter situationsplanen med matrikelkortet som eneste reference. Huset, garage og eventuelle andre bygninger afsættes i den planlagte placering med alle afstande dokumenteret.

Hvad er målforholdet på en situationsplan?

Situationsplanen tegnes i et målforhold, der giver et overbliksmæssigt billede af hele ejendommen og dens omgivelser. De mest anvendte målforhold er:

• 1:500 – til større grunde og oversigtsbrug. 1 centimeter på tegningen svarer til 5 meter i virkeligheden.
• 1:200 – til mindre grunde, hvor man ønsker at vise afstande mere præcist. 1 centimeter svarer til 2 meter.

Valget af målforhold afhænger af grundens størrelse og kommunens krav. Begge er acceptable i de fleste kommuner.

Hvad baseres situationsplanen på?

Situationsplanen baseres på et matrikelkort, der hentes fra Geodatastyrelsens kortdatabase. Matrikelkortet er den officielle registrering af ejendommens nøjagtige skellinjer og omgivende vejnet. Det kan hentes gratis via kortdata.dk.

Oven på dette kortgrundlag afsættes de eksisterende og planlagte bygninger med præcise mål og afstande. Det kræver, at der er overensstemmelse mellem de registrerede skel og den faktiske situation på grunden – i ældre ejendomme kan der forekomme uoverensstemmelser, der skal håndteres korrekt.

Det er vigtigt at bruge et opdateret matrikelkort. Et forældet kortgrundlag kan indeholde forkerte skellinjer og give en situationsplan, der ikke stemmer overens med den faktiske juridiske situation.

Hvornår kræves en situationsplan?

En situationsplan er krævet ved:

• Nybyggeri af boliger, erhvervsbygninger og sommerhuse
• Tilbygninger til eksisterende bygninger
• Opførelse af carport, garage, udhus eller overdækkede terrasser
• Flytning eller nedrivning af eksisterende bygninger
• Terrænreguleringer over en vis størrelse (normalt mere end 0,5 meter)

For projekter, der er anmeldelsespligtige fremfor tilladelsespligtige, vil kommunen i mange tilfælde stadig forlange en situationsplan som dokumentation – typisk for at bekræfte, at afstandskravene er overholdt.

Projekter helt under grænsen for anmeldelsespligt – meget små konstruktioner, der ikke påvirker bebyggelsesprocenten eller afstandene til skel – kan i visse tilfælde klare sig uden situationsplan.

Kan man selv lave en situationsplan?

Teknisk set er det muligt. Matrikelkortet kan hentes gratis, og der findes online-værktøjer og tegneprogrammer, man kan bruge. Men der er en række faldgruber:

• Målforholdet skal være korrekt, og alle mål skal fremgå præcist
• Afstandene skal beregnes korrekt fra den korrekte del af bygningen til det korrekte punkt på skellet
• Bebyggelsesprocenten skal beregnes rigtigt efter BR18's definitioner
• Eksisterende bygninger skal tegnes i korrekte dimensioner

En fejlagtig situationsplan er en af de hyppigste årsager til, at en byggesag forsinkes. Kommunen sender materialet retur med en anmodning om supplerende dokumentation – og i mellemtiden står byggestarten stille. For de fleste boligejere er det en bedre investering at lade en professionel stå for situationsplanen som del af det samlede tegningsmateriale.

Hvordan er situationsplanen forbundet med arealberegningen?

Situationsplanen og arealberegningen er tæt forbundne dokumenter. Situationsplanen viser visuelt, hvad der er på grunden og i hvilken placering; arealberegningen opgør arealers størrelser i tal. Bebyggelsesprocenten, som er et centralt krav i byggesagsbehandlingen, beregnes på grundlag af oplysninger fra begge dokumenter.

Når kommunen godkender en byggesag, er det typisk i samspillet mellem situationsplan og arealberegning, at overholdelse af bebyggelsesprocenten dokumenteres.

Vi udarbejder situationsplanen for dig

Som en fast del af alle vores projekter udarbejder vi en præcis og korrekt situationsplan, der lever op til kommunens krav. Du behøver ikke finde matrikelkort selv eller bekymre dig om målforhold og beregninger – det håndterer vi. Læs mere om vores bygningstegninger her.